契約面積の確定

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従来の土地賃貸借契約書にも賃貸面積が記載されていないことはそれほど多くはありませんでした。しかし、実測に基づいて記載されていることはほとんどなく、大半は実際に使用している面積と一致していなかったのです。したがって、正確をきすためには実測が必要になります。その場合は、現在の借地人の利用状況に基づき実測することにします。もちろん、その過程で本来貸していないはずの土地を使用しているなどの契約違反を発見したときは、直ちに違反部分の回復を要求するようにしますが、長期間にわたって容認していた場合は、大事の前の小事と割り切ってその部分を含め契約面積を算定するようにします。

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【更新料の規定】(旧)借地法、新借地借家法(普通借地権のみ)ともに正当事由がないかぎり地主から契約更新を拒否することはできません。そして、土地の賃貸借契約は原則として従来の契約と同じ条件で更新されることになっています。ところで、裁判所の判例では更新料が慣習化しているとは認められないとして、更新の際に借地人に対して更新料の支払いを強制することはできないものとしています。しかし、これはあくまで契約条項に規定がない場合のことで、更新料についての定めがあれば原則として(事実上、契約の更新ができないほど高額な場合は除かれます)有効と判断されています。しかも、契約上では何らの規定がなくても実際には更新料の授受は広く行われています。そうであれば、意外に多くのケースで更新料に関しての規定を設けることが可能ではないでしょうか。実際に更新時に支払われている更新料を集計した資料で、貸地の更地価格に対してどのくらいの割合かというデータが示されています。この資料などを参考に更新料にかかわる料率を協議決定するとよいでしょう。契約書で具体的に算式を示すときは、併せて更地時価をどう算定するかについても示しておいてもよいでしょう。その場合は、利便性を考え国税局が毎年公表している相続税の路線価をもとに更地価格を決めるのも一方です。

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