物納するためには

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貸地に関して経済的な面で問題になるのは、毎年の保有コストと相続税になります。ここでは相続税の問題に対して、物納適格要件をそろえることによって対処する方法について述べることにします。貸地に対しての税務署の評価の仕方は「更地価格×(一-借地権割合)」=貸地評価額、となっています。しかし、この算式で計算された評価額で貸地が売却できるかというとほとんど不可能と言わざるを得ません。税務署の評価がおかしいということになりますが、そのことはさておき、所有者としては現実的な対応をしておく必要があります。相続になったときは、事実上架空の資産(貸地)に対しても税金がかかってきます。

土地

その際の金額が数億ということになれば、一度に払うことはもちろん、分割(延納)で払うことさえほとんどの方はできません。そうなれば、所有地を売却して得た資金で払うのか、財産そのものを物納して払うかをしなければならないということです。売却にしても物納にしてもいずれも財産は手元から離れることになります。どうせ処分するのであれば、いつでも有効活用や売却ができる自宅や更地などよりも、過大に評価され売却が困難、しかも半永久的に返還される見込みのない貸地がもっとも適した財産ということができます。しかし、物納を実現するためには、国が定めている一定要件を備えていることが必要になります。主な要件は一般に(旧)借地法下の貸地にあっては、これらの要件を全部備えているものはほとんどありません。

家の模型

しかも、これらの要件は物納申請期限(申告期限と同じ)までにはそろっていることが原則で、実務的にもその後数か月から一、二年程度までが限度となっています。測量や分筆には相当の時間がかかりますし、また相手があることでもあるし、まして、現実に借地人とのトラブルがあるような場合には、要件を整えることは相当難しくなってしまいます。このことからも、生前からの処理が望まれるわけです。

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