更新料の算出

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更新以前の契約(旧契約)よりも、今回締結する更新契約書のほうが優先します。以前の契約よりもかなり詳細な内容で規定しているため、旧契約と一部異なる内容や異なる解釈ができる部分がでる可能性もあるため、誤解のないように規定しています。更新契約に際し更新料の授受が行われるときのための規定で、その際の金額とともにどのように更新料を算出したかについて明らかにし、次回以降の更新時の資料となるように配慮しています。

算出

ところで、更新料の算出方法として、更地価格に料率を掛けるやりかたを採用し、更地価格の算定には税務署(国税局)が定めている路線価を利用しています。これは素人でも利用しやすい簡便法として採用しましたが、この路線価は各税務署や国税局などで誰でも調べることができます。なお、更新契約に際し更新料を授受しない場合もありますので、その場合はこの規定は不要になります。『第二条(土地面積・建物・用途等)』(旧)借地法下での貸地でほとんど整備されていないことの代表として、貸地範囲の問題があります。ここでは将来の遺産分割や貸他の処分、さらに相続税の物納申請にも対応できるように、更新に際し測量・分筆を行い、借地人にもその資料を提供して対象物件を明示することにしています。第一項、第二項では資料を提供することによって貸地の範囲を確定し、将来にわたってそのことで借地人とのトラブルが生じないように配慮しています。なお、測量をして、隣地境界等の確認を行うにはかなりの期間が必要です。少なくとも契約の更新時期の半年から一年前からの準備が必要になりますので、計画性をもって進めなければならないでしょう。

資料

次に借地人に建物に関しての資料の提供を要請しています。このことは地主が提出する各種資料への見合いとなっていて、良好な契約関係を維持するために有用な情報は互いに公開していこうという考え方になっています。以上の各種資料の提供は、貸地の範囲を明確にし将来のトラブル防止、そして、その結果として、財産の分割、処分をしやすくし、また物納適格要件を備える効果を生むことになります。そう考えれば測量や分筆に関してかなりの費用負担が生じることにも納得でき趣旨を提示し、第二項において改定を申し入れする際には、その根拠となる資料を提示するようにしました。従来の改定申し入れにおいては、よりどころとすべき指標を持たずさらに、提示した金額の根拠も曖昧というのがほとんどでした。改定額に合理性をもたせ、さらに資料の提示によって借地人が冷静で合理的な判断ができるようになるものと期待しています。なお、第四項は(旧)借地法下の貸地にも適用される民事調停法の規定の趣旨を記載しています。地代等の紛争時にはいきなり裁判になるのではなく調停から始まることを明示して、地代改定に関して当事者間での話し合いがまとまらないときの手続きを示してあります。

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