どのような状態で土地を返還すべき?

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期間の満了や解約、あるいは解除などによって契約が終了したときに、借地人はどのような状態で土地を返還しなければならないかを規定しています。ここでは借地人が費用負担をして責任をもって更地状態にして返還することにしています。なお、返還の時期についてはここには示されていませんが、原則は契約が終了した時点となり、突発の事情で契約が解除されたときは、その後速やかにということになるでしょう。

土地

また、この規定が実際に適用されるケースはほとんどないものと思われます。借地人が明渡しをせまられているものと誤解しないように、よく説明しておいてください。できませんが、承諾料が必要なことと、その際の算定基準をしめすことは、借地人にとっても意志決定に際して経済的な負担等の予見が可能となるなど、一定の合理性のある規定と思われます。第二項では第一項の「更地価格」の算定に税務署の路線価を使用し、「借地権価格」は更地価格にその土地に対して税務署が定めている借地権割合を掛けて算定する方法を採用しています。何れも当事者の便宜を優先した簡便法ですが、金額の合意をするうえでの目安あるいは基準としての役割は十分に果たすものと思われます。なお、料率に関しては種々の要素があるため、一律に定めることは難しくなっています。そこで、参考となる資料を提示してその後は当事者の協議に任せることにしました。

家の模型と電卓

また、承諾料に関してどうしても当事者の協議が整わない場合に何をすべきなのかを念のため第四項で示してあります。『第九条(乙の禁止事項)』借地人が地主に無断でしてはならないことを列挙するとともに、それらの行為を実際に行うための手順と必要なことを併せて示し、借地人が混乱することのないよう実務的な内容にしてあります。第一項③には借地権を配偶者と子供へ譲渡する場合に限り、承諾が不要なこと、さらに承諾料も不要である旨が書かれています。これは、判例などでも親族への無断譲渡を認めるケースが多々見られることと、相続が発生すれば自動的に配偶者や子供が権利者になることから考えれば、近代的な賃貸借関係という趣旨に照らして拒否する理由はないと思われるからです。なお、ここでは建物の増改築や建て替え(再築)にも地主の承諾が必要となっています。更新前の契約で承諾が不要(建て替え等自由)になっているときは、この部分は事前通知に変更するなどの必要があるでしょう。

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