契約期間のトラブルを防止するには

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(旧)借地法下では建物が木造などの非堅固なものか、鉄筋コンクリートなどの堅固な建物であるのかで、更新後の契約期間が違ってきます。前者は二〇年以上、後者は三〇年以上の期間で定めることになります。そのため、前者と後者では地代などの契約条件も自ずと違ってくることになり、前者から後者への変更には原則として地主の承諾とその際には承諾料などの支払いが必要になります。

お札と家

このことを明示することによって契約期間について間違ったりすることなく、後日の目的変更時のトラブル防止にも役立つことになります。なお、住居用、事務所用、アパート併用住居など建物の用途も記載するようにしていることも将来の用途変更によるトラブルを未然に防ぐ効果があります。継続した者に対しても同様の効力があるとする規定です。時間のずれによる行き違いから生じるトラブルをなくすための規定になっています。借地権の相続人が複数いるときに、全員に対して賃料の支払いを督促したり、契約の解除を通知したりあるいは必要な通知をしたりしなければならないことをさけるための規定で、こうような規定をもうけておくと特定の一人への通知が他の全員に対し有効になります。実務的上忘れずに規定しておきたい一つです。

境界確認と物納手続の規定の目的は、借地人に対して自分が不利にならない限り、地主が測量や分筆行為、あるいは境界の確認などをするときに協力を義務づけるものです。この規定は第二条四項③によって借地人に交付されている借地権に関わる「地積測量図」と「境界確認同意書」と対応する関係として存在しています。そのため、第二条の内容が異なる場合には、それに応じてこちらの内容も変える必要が生じます。なお、この規定が機能することで、地主は貸地の売却や物納、あるいは隣接地の処分などがスムーズにできることになります。
第五条(当事者の変更と特定)主、借地人双方ともに従来からなおざりにしがちであった事柄です。そのようなことになる原因としては、賃料の支払いがきっちりおこなわれていると、地主も建物の名義が変更されているかなどに無頓着になりがちなこと、さらに、借地権を相続等で取得した人も何らの手続きをしなくてもそのまま使用できることから、建物の所有権移転登記手続きや名義の変更手続きをしようとは思わないことなどがあるようです。

ペンとパソコン

しかし、その後の時の経過とともに借地権または貸地の権利者は複数になり、時には数十人にも拡大してしまうことさえあります。そうなってしまうと、貸地・借地権の整理、処分をしようにも権利者の意見をまとめることは事実上不可能になります。さらには意見の違いから遺産分割にかかおる争いになることさえあります。そのようなことにならないためにも、ここでは早い段階での名義の変更手続きを要請することにします。なお、第一項では速やかな名義変更の手続きを要請するとともに、その手続きの内容を規定しています。さらに書面によって変更の通知、建物または土地の登記簿謄本の交付、そして契約書末尾に新賃貸人または新賃借人の名義を記載させることによって、名義変更が確認できるしくみにしてあります。第二項は名義変更の通知が送り届けられる前に相手におこなった意思表示が、権利を承諾した。

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